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부동산

서울 아파트

대한민국은 현재

서울 아파트에 사는 사람과

그렇지 못한 사람으로 점점

양분화되어가고 있습니다.

22번의 크고 작은 부동산 정책이
쏟아졌지만집값 정확히는 사람들이 살고 싶어하는 곳의 집값은

날이 갈수록 오르고 있고,
서민들 평범한 직장인들의

내집마련 꿈은 점점 더
힘들어지고 있습니다.

2020년 총선에서 거대여당의
탄생 이후조만간 임대차3법이
시행될 거라는 뉴스가적지
않게 나오고 있습니다.

임대차 3법이란 

전월세 신고제

계약갱신청구권

전월세 상한제

를 통틀어서 부르는 말로

기존까지는 임대업자가 갑의 위치에서

가격을 결정하고 주거권을 결정하는 위치였다면

임대차3법은 임차인의 권리를
강화시키는법으로 기존 임차인
보호법보다 매우매우

강력한 법이라고 알려져 있습니다.

이제까지 우리나라 법은 임대인에게 기울어진 운동장이란

평가가 많을 정도로 임차인을
보호하는 제도가

다른나라에 비해 열악한 편이었는데

이번 임대차 3법을 통해 조금은
개선되지 않을까 하는

기대와 우려가 동시에 존재하는
것 같습니다.

오늘은 임대차 3법 중에

계약갱신 청구권에 대해 간단히
알아볼까요?

계약갱신 청구권이란 기존 전세계약이

2년단위 계약으로 첫 계약 2년 만료 후에

집주인과 임차인이 새로 계약을 맺어야

2년 더 연장할 수 있는 현행제도를

한번 전세계약을 하면

기본 4년 ( 2년 + 2년 )동안

주거권을 보장해주는 제도입니다.

간단히 말하면 지금 전세계약
2년이 임차인이 원한다면

4년으로 늘어난다고 보시면 됩니다. 

기존 전세계약 2년은 길다면 길고 짧다면 짧은 기간으로

신혼부부의 경우 2년계약을 하게되면
1년만 지나도 다음 전세집을 알아보러 다녀야되는건 물론이고,

지금 살고있는 집에 계속 살려고
해도 집주인이적게는 수천만원에서 수억원의 전세가격을 올리는 경우가

상당히 많기 때문에 계속 주거환경이
안좋은 곳으로

밀려나는 경우가 대부분이었습니다.

또한 아기를 키우는 세입자의 경우 2년 만기가 끝나갈 즈음엔

집을 보러오는 사람들때문에 육아하는 부부들 입장에서는

스트레스가 이만저만이 아니었지요

그래서 지금의 2년 계약보다는 기본 4년 계약을 한다면

어느정도의 주거 안전성을
보장함으로써

서민의 주거복지를 대폭 늘릴 수
있다고 생각합니다.

물론 지금 한창 논란이 되는 부분은

7월달에 임대차3법이 시행되게 된다면,

발표 이후에 새로 계약되는 전세계약만 해당되는 것이 아니라,

기존에 이미 임대차계약이 맺어진 집들에게도

상당부분 영향이 간다는 사실입니다.

예를들어 올해 겨울 전세계약
2년 만기가 된다면,

이번 임대차3법을 통해 전세임차인은 자동으로2년 연장을 할 수 있습니다.

집주인 입장에서는 주변 전세시세를 반영하려 했는데,

그 이익이 침해받는 셈이죠

간단히 말하면 임대차3법 계약갱신청구권이 시행되면시행일 이후의 신규계약에만 해당되는 것이 아닌,

기존계약에도 영향을 미치기 때문에 소급적용이란논란이 일고 있습니다.

법 시행 전의 계약인데도,
새로운 법에 의해 영향을 받기 때문에헌법소원이다,
불법이 아니다, 소급적용이다 등등전문가끼리도 논란이 매우 많은 편이죠

특히 대규모 분양단지에서는 초반에 매우 낮은 전세가격으로

새집에 들어오는 입주민들이 매우 많은 편입니다.

이들 분양단지에서는 초반에 낮은 전세가격으로 임차인이 들어오고,

집주인은 그 전세가격으로 분양아파트 잔금을 치뤄왔죠

그리고 2년 후에 전세계약이 만료되면 주변 시세에 맞춰

전세가격이 대폭 오르는 일이 비일비재했습니다.

하지만 이번 임대차3법이 시행되면 계약갱신청구권으로

기존 분양단지에 낮은 가격으로 전세들어온 임차인들이

4년 거주권을 주장할 수 있게 되었습니다.

그러면 집주인 입장에서는 주변 시세에
비해 상당히 낮은

가격으로 전세사 거래되기 때문에
재산상의 피해가

상당하기 때문에 아직까진 논란이
매우 많은 편입니다.

집주인의 재산권이 우선인지

임차인 주거권이 우선인지

임대차 3법 계약갱신청구권이
발효되고 나서부터

새로 계약되는 집들만 해당될지,
기존 계약건들도

포괄적으로 영향을 받을지는 국회로
공이 넘어갔습니다.

물론 서민, 소시민의 주거권을
보장해야 되는 것이

정부, 나라의 가장중요한 과제이지만

자유민주주의 사회에서 개인의
재산권을 어느정도까지

침해가 가능한지는 많은 논란이
있는 것 같습니다.

오늘 포스팅 읽어주셔서 감사합니다.

다음 포스팅도 기대해주세요~

요즘 부동산이 난리입니다

6.17 대책으로 경기도,인천 전역권이 조정지역으로 지정됬습니다.
물론 김포는 대상에서 빠져서 요즘
한창 김포뉴스만 나오는데
조만간 조정지역으로 지정될거같네요

6.17대책과 함께 따라다니는 뉴스가 바로
소급적용 입니다.
이번 6.17대책 소급적용으로 인해
신규분양지역 입주예정자 주민들이
대출이 막혀서 피해호소와 함께 규제지역 철회를 주장하고 있는데 오늘 자세히 알아볼까요??

이번 6.17대책으로 경기지역은 다 조정대상지역으로 묵였으며 인천은 기존 노규제였다가
조정대상지역으로 묶임과 동시에

서구 연수구 남동구 등은 한번에 투기과열지구로 떡상해버렸습니다.

기존 노규제에서 조정대상지역도 아닌
투기과열지구로 바로 지정되면서
대책발표 이전에 계약서를 쓴 매매자들은 정책의 영향을 받지 않지만 분양자들은
정책의 영향을 받게되었죠

아파트 분양자들은 아직 등기를 치지않는 상태이기 때문에 정확히는 아파트소유자가 아닙니다. 그래서 아파트에 입주할때까지
차례대로 계약금을 내고 중도금과
잔금을 내게 되있죠

지금 문제가 되는것은 6.17 정책으로
노규제->투기과열지구
로 한번에 파워풀한 규제가 적용되면서
대출가능한 금액이 반토막이났습니다

비규제지역에서 투기과열지구로 지정되면
대출한도가 70%에서 40%로
거의 반토막이 나버립니다.

간단히 예를들면 분양가 4억 아파트에
청약되어서 대출을 받아볼까요???

기존 노규제일때는
4억 X 70% =2억 8천만원 대출가능

투기과열지구 지정되면
4억 X 40% = 1억 6천만원 대출가능

이렇게 바로 대출가능금액이
1억2천만원 줄어들게 됩니다
청약당첨자의 경우 1~2년 전에 당첨되어
곧 입주를 앞두고 있는 시점에서
기존 70% 대출가능할거라고 계산햇는데
갑자기 40%로 대출금액이 줄어드니
1억2천만원의 금액을 구할 방법이
없게 되버려서 집에 들어갈 수 없는
최악의 상황이 온 셈입니다.

물론 이제까지 모든 부동산 규제정책이
분양아파트에도 모두 적용되어
이번 6.17 정책만 특별하게 분양아파트에만
추가로 소급적용된 것은 아닙니다.
이전 정책에도 분양아파트에도 동일하게 적용되어 중도금,잔금 대출가능금액이 줄어들게 되었습니다.

하지만 이번 인천의 경우처럼
기존 노규제에서 투기과열지구로
조정대상지역 규제를 건너뛰고 한번에
투기과열지구 지정은 거의 유일무이하며

기존에 다른지역에서는 규제지역으로 지정되고 새로 입주하는 아파트들이 거의 없었기 때문에 이런 소급적용 논란이 없엇던 것이죠

정확히 말하면 이번 6.17 대책은 소급적용은 아니라고 할 수 있습니다.
이전 규제 정책도 동일하게 분양아파트에도 적용된어 왔지만,

이번처럼 노규제에서 투기과열지구로
한번에 지정되어 대출가능금액이
반토막 난 최초의 사례
규제되고 입주하는 첫 사례

라는 점에서 입주민들의 피해가 큰 모양입니다.
이번 6.17 인천 투기과열지구 적용은
디테일하지 못했으며 세심하지 못했다고 평가할 수 있는 대목입니다.

오늘은 6.17 부동산 규제정책
소급적용 논란에 대해 알아보았습니다.
이번 정책만 특별하게 소급음 아니지만
분양 피해가 나온 첫 사례이며
조정지역없이 규제된 정책으로
조금 더 디테일한 보완책이 나오길 바라며
오늘 포스팅은 마무리하겠습니다